新冠疫情冲击下,涉疫减免房租的政策你了解多少?
政策依据：《关于减免2022年承租国有物业租金的通知》（苏财资〔2022〕3号）。租金减免的具体幅度 非中高风险地区：承租2022年未被列为疫情中高风险地区所在县级行政区内国有物业的，2022年3月至5月租金全免；若发文之日后被列为中高风险地区 ，在3月至5月全免基础上 ，再顺延或从当月起追加减免3个月租金，但减免期至2022年12月31日止 。
政策背景与目的为应对新冠肺炎疫情对经济的冲击 ，江苏省财政厅与国家税务总局江苏省税务局联合发布公告 ，通过房产税和城镇土地使用税（简称“房土两税”）的困难性减免，支持受疫情影响严重的行业及纳税人缓解经营压力 ，助力企业复工复产 。
政策与司法解释支持减免租金 ，符合公平原则根据国务院各部委、云南省及昆明市人民政府发布的疫情期间减免承租国有企业房屋中小微企业租金政策，尚水酒店作为受疫情影响严重的服务业企业 ，符合减免条件。
疫情期间减免房租的税务处理
〖壹〗 、增值税免租期不视同销售：若初始租赁合同未约定免租期 ，疫情期间双方签订补充合同明确免租条款的，出租方在免租期间无需视同销售缴纳增值税 。财政补贴的增值税处理：若财政补贴与房租金额直接挂钩（如政府明确补贴金额等于免租金额） ，需按“销售服务”缴纳增值税 。
〖贰〗 、两种处理方式：延长租期或抵下期租金：如果企业选取延长租期或者将减免的租金抵下期租金 ，这种情况下不涉及开具红字发票的问题。例如，企业与租户签订了一年的租赁合同，月租金1万元 ，租户提前支付了全年租金12万元并已开票 。
〖叁〗、若合同未约定免租期 ，而是通过后续协商减免租金，则减免后的租金收入仍需作为房产税计税依据 。此时 ，出租方需按实际收取的租金金额计算房产税 ，适用税率通常为12%（从租计征）或2%（从价计征，仅限免租期）。
政府对企业减免租金的规定
政府对企业减免租金的规定因地区而异 ，主要涉及减免对象 、期限及执行细则的差异化安排 。省级政策差异 安徽省：2022年3月初印发通知 ，明确对承租国有企业经营性用房或行政事业单位房产的中小微企业 、个体工商户，免收2022年2月、3月 、4月共3个月房屋租金 。若存在转租或分租情况 ，减免政策须落实到最终承租人 ，避免中间环节截留优惠。
减免内容：直接免除3个月的房屋租金 。与一些可能采取的租金缓缴等方式不同，免除租金意味着企业和个体工商户在这3个月内无需承担租金费用 ，实实在在地减轻了他们的经济负担 。
国有载体房租减免政策根据政策 ，承租国有房屋（含国有企业 、政府部门、高校 、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营且出现困难的科技型中小企业，可享受3至6个月租金减免。其中，疫情中高风险地区企业普遍减免6个月 ，其他地区企业可能减免3个月。
上半年：符合条件的承租方或可免除3个月租金；下半年：若营收同比下滑超过20% ，可再申请减免比较多3个月租金 。需注意：此类政策需以政府正式文件为准，且可能因地区 、行业或商铺性质存在差异 。
疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任
受疫情影响房屋无法正常使用 ，可减免租金。疫情未影响房屋实际占有使用 ，只是客流减少影响营业收入的，一般不减免租金 。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响 ，出于公平原则 ，可对租金进行适当减免 。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张。
受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件 。
政策依据：《关于减免2022年承租国有物业租金的通知》（苏财资〔2022〕3号）。经营性用房未支付租金的合同解除限制 出租人不得解除合同：经营性用房承租人因疫情未按期支付租金的 ，出租人请求解除合同并要求承担违约责任的，人民法院不予支持 。
其他情形导致的违约：若违约行为既不符合不可抗力，也不符合情势变更的适用条件 ，则违约方应按照合同的约定和法律的相关规定承担相应的违约责任 。租金的减免问题 商业用房：对于商业用房 ，若受疫情影响房屋无法正常使用，承租人可要求出租人减免房租。
疫情减免房租会计账务处理
疫情期间减免房租的会计做账方式 ，需根据具体业务场景分情况处理：减免房租且收到发票时的会计处理当企业实际支付租金并取得发票时 ，若存在减免政策，需按减免后的金额确认费用 。
疫情期间企业作为租赁方减免房租的会计分录 当企业作为租赁方 ，在疫情期间主动为承租方减免房租时 ，会计处理需分为两步进行 。
增值税免租期不视同销售：若初始租赁合同未约定免租期，疫情期间双方签订补充合同明确免租条款的 ，出租方在免租期间无需视同销售缴纳增值税。财政补贴的增值税处理：若财政补贴与房租金额直接挂钩（如政府明确补贴金额等于免租金额） ，需按“销售服务 ”缴纳增值税。
疫情期间减免房租的税务处理需分情况讨论，主要涉及增值税和房产税两方面 ，具体如下：增值税处理增值税的缴纳需以出租人与承租人签订的合同约定为依据 ，分为两种情况：若租赁合同中明确约定了免租期，例如合同中写明“某时间段内免收租金”，则免租期内出租方无需缴纳增值税 。
疫情期间减免房租的税务处理主要涉及增值税和房产税、城镇土地使用税两方面 ，具体如下：增值税方面：以出租人和承租人签订的合同为基准进行税务处理 。若租赁合同双方在合同中明确约定了免租期 ，此种情况下的房租减免不视同销售，出租方无需缴纳增值税。
房产税处理： 合同中约定免收租金期限：免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 。这意味着 ，在租赁合同中明确规定的免租期内 ，出租人需要按照房产的原值来计算和缴纳房产税，而不是按照租金收入来计算 。综上所述 ，疫情期间减免房租的税务处理需要依据出租人和承租人之间所签订的合同内容来确定 ，并且涉及到增值税和房产税两个不同的税种。
疫情期间减免房租法律规定是什么
疫情期间减免房租的法律规定并非全国统一，而是根据各地政府出台的具体政策而定 ，同时受出租人个人意愿的影响 。以下是具体说明：地方政府政策：各地政府会根据本地的疫情情况和经济影响 ，出台相应的房租减免政策 。企业应关注当地的政策动态，了解具体的减免条件和操作流程。出租人意愿：出租人的个人意愿也是决定减免与否的关键因素之一 。
法律分析：政府关于疫情期间房租减免的规定是：部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的 ，鼓励私人业主为租户减免租金 ，但不作强制性规定要求 。
针对大型商务楼宇等出租方的政策甘肃省财政厅 、国家税务总局甘肃省税务局公告（2020年第2号）规定，疫情期间为小微企业 、个体工商户减免一个月以上租金的大型商务楼宇、商场 、市场和产业园区等出租方，在免收租金期间 ，对免收租金的房产 、土地免征房产税、城镇土地使用税 ，免税期最长不超过3个月。
法律依据：在应对新型冠状病毒疫情等特殊情况，企业配合政府不开工的前提下 ，基于未实际使用租赁房产的事实 ，可以要求房东予以一定程度的免租 。这是由于疫情导致企业停工，无法实际使用租赁房产 ，造成了事实损失 ，企业有权基于公平原则和实际情况向房东提出免租要求 。朱斌律师建议企业赶紧发函给房东提免租要求。
